那么在去年谈过这个话题，很多人不以为然，总认为我是标新立异，我去年讲过深圳的楼市，为什么他们半年之内翻几番，因为深圳的经营环境更差了，而不是更好了。如果我的理论是对的话，去年深圳的整个广东地区的企业倒闭数目非常多。1月份数据公布，再一次证明我又是对的。东莞地区倒闭企业数目超过1万家，台商倒闭超过3千家，倒闭数目越多的地方楼价上涨越快，大家不想做了，都炒楼炒股。讲到二元经济，你们就关心一个话题了，我一开始想告诉各位的，为什么当初股价会上升？为什么5月份到11月份有二八现象？就是股指上升你不赚钱？为什么11月份之后股价下降到3千点？二元经济。06—07年股价的上涨原因不是因为股改成功，我从那时起就不断的攻击股改，是因为二元经济的原因，大家不想干了，都去炒楼炒股，当时大量的资金进入股市，使得股市上涨。为什么当征收印花税之后，产生二八现象呢？二八现象是那些企业？你就会发现这些二八现象就是二元经济环境里面过热的部门，哪些部门？地产、钢铁、水泥、银行、政绩工程相关的部门。就是说二八现象所反映的就是二元经济的本质。如果当时5月份之前你们来听我的课的话，你们都发了。你就会去炒当时市盈率极高的二盘股，为什么到了11月份之后，股价会下跌呢？当时我在北京发言，11月份之后，大家要注意股价要下跌，为什么会有这种判断呢？那是二八现象的二，指的大盘股过于高估，势必要回调，但是其他的70—80%的部门是箫条过冷的部门，那怎么办？过热的部门由于高估，必须回调，过冷的部门股价没有上升的理由。所以70—80%的部门过冷，下跌，20%的部门由于过热，现在回调，这个在回调，这个在跌，加在一起，就是11月份之后股价持续下跌。因此，我们开玩笑讲，你2006年听我讲的话，了解这个资金的运作，就能大赚一笔，如果07年5月份听我的演讲，抓住二八现象的二，如果11月份再来听我的话，就很糟糕了，就能够避免损失，现在是4月20号，我只能让你死的明明白白，没有办法。

在这种二八现象，就是股价一直跌到今天，下一步就是我们要关注的，我们应该如何来理解今天的主题，房地产市场？这个房地产市场，它本身，就是处在二元经济环境里面，过热的部门，告诉各位，它所指的过热的部门，是一个非常奇特的部门。这话什么意思？那就是，地产，在过热部门里面，它的供给面是市场化严重不足的供给面，需求面是一个市场化严重过渡的需求面。这个现象呢？值得我们在这儿做分析。

地产的供给面我给大家粗略的分成三大要素，第一大要素就是土地开发权和银行信贷权，这两个权利操控在地方政府手中，第二大要素，地产特有的长流程管理。什么叫长流程管理？就是从立项开始，到开工，到销售，大大小小上百个环节，每个环节都操控在政府的手中。第三个要素，公开竞价的制度，公开竞价的制度使得地产价格不断飙升。那么这三个力量构建了地产的供给面。请大家留意一下，这三个现象是不是都是由政府所掌控的？所以在地产供给面根本就不是一个市场化的行为。它就是由于政府的参与，使得供给面市场化严重不足，需求面呢？地产的资金，需求面的资金，绝对不是各位所想的那样的国际热钱。以深圳为例，国际热钱只占7%，6%是港澳台资金，只有1%是真正的国际热钱，这资金哪里来的呢？讲到地产的需求面，就是需求面市场化过渡。我分成四种资金，第一种，就是前面讲的二元经济环境之下，企业家所面临的投资运营环境激速恶化，所以他不想投资了，打入股市炒股，这是我们过去忽略的最大一笔资金进入地产界，这是最重要的一笔资金。第二笔资金呢？是贪污腐败的，这个钱不会消失的，我们也发现这笔钱也是大量的炒楼炒股。第三笔才是国际热钱，第四笔资金就是老百姓的储蓄款，四笔资金构建成了地产的需求面。那么当中最重要的是哪一笔资金呢？第一笔。第一笔资金，它的来源就是由于经济环境产生重大问题而产生的。那么这个第一笔资金，我给它取了一个名字叫虚拟资金，是来无踪去无影，不可监管、预测，地产商目前所面临的环境，虽然资金压力很大，但是的你现在所处的环境的本质，不要简单的认为是一个过热的部门，而是一个虚火上升的现象，因为你供给面的成本面，基本上是刚性成本，很难下调的。可是，你所面临的需求类的资金，不是由于经济稳定增长之后，它才来购买房屋的稳定资金，而是你相都没有想到的虚拟资金。这种资金是不可预测，不可控制。打到哪里，哪里就有泡沫。这就是地产界的虚火现象，好象是一个过热部门，实际上是虚火。供给面刚性成本，需求面飘忽不定。我在去年5月份，去重庆演讲，当然也是重庆领导办的。当时重庆房价是2900元/米。我当时就发言了，这就是没有泡沫，我很少说人家好，我一说人家没有泡沫，人家都很激动，都说是郎教授说没有泡沫，我说我没有讲完，我说不要激动，我说没有泡沫的原因，是因为虚拟资金还没有来。来的话房价立刻失控，结果郎教授走了1个月之后，言犹在耳，重庆推出了一个城乡统筹新特区的计划，这个计划一推出来，大量虚拟资金涌进重庆，从2900元一下子涨到6000.房价全面失控，多10月份，他们说，郎教授，你真神了，你怎么知道？我说新特区计划就会吸引大量的虚拟资金。当时我在博鳌讲这个问题，讲完之后，有几个老大，很激动的跑上台来，对我又亲又摸的，都是男的，哎呀，郎教授，我对我们过去的行为很不理解，今天听你演讲我们都懂了，我们都是虚拟资金的提供者。我到处看，常州市有什么好地盘推出来？大量炒作，来干这个事。这个虚拟资金不同啊。而且这个虚拟资金的打击面，已经不止是在内地了。

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